最近,香港联交所发布的信息显示,建业房地产的全资子公司中原建业股份有限公司(以下简称中原建业)首先提交了招股说明书,如果成功上市,中原建业也将提交招股说明书。将成为继建业房地产,诸友智能制造技术和建业新生活建业集团公司之后的第四家上市公司。
尽管中原建筑业的程度较低,但其2019年的销售额仅超过10亿元,但2019年和2020年上半年的净利息均超过60%,是“最大”同行管理的三倍多在格林敦。鉴于房地产行业利润的逐渐下降和经纪建筑市场竞争的加剧,中原建设未来如何保持较高的盈利水平?
或承德建第二股收益98%来自河南
与目前的房地产股票如火如荼地上市相比,经纪公司的关注度相对较小,但实际上,许多领先的房地产公司都已经安排了经纪业务。根据中智研究院的数据,2019年中国共有28家主要房地产中介公司。
2010年至2019年,中国房地产中介市场新签项目数和建筑面积年均增长超过25%。预计从2020年到2024年,中国代理建筑市场的总建筑面积将继续以23.5%的年均增长率增长。
中原建筑行业的销售和其他数据。资料来源:中原建业前景
今年7月,隶属于绿城中国的最大的国内经纪公司绿城管理在香港上市,成为“中国经纪业的第一股股票”。这次中原建业成功上市可能成为第二家公开交易的五金店,但相比绿城管理,中原建业的规模要小一些。
中原建业在招股说明书中声明了自己的代理人建立模型。招股说明书指出,该公司作为房地产经纪人建筑服务提供商,在整个房地产开发过程中代表项目所有者管理房地产开发项目,并采用轻资产运营模式,由此土地购买和项目开发成本为被淘汰。使用中原建业,项目所有者可以使用“建业”品牌来推广和销售托管的房地产和开发项目。同时,所有托管项目均由该项目直接管理,并分配给管理团队并根据项目分配给项目所有者。可以预见的协议来管理费用。
2015年11月,中原建业赢得了首份房地产经纪人建设合同,并以河南省为战略重点扩展业务。在2017年,2018年,2019年以及截至2020年6月30日的六个月中,河南省的收入贡献率达到销售100%,100%,99.4%和98.0%。
在过去的几年中,中原建筑向项目业主出售的建筑总面积分别约为140万平方米,360万平方米,520万平方米和220万平方米。招股说明书中包括来自中国科学院的数据,引用的数据是2019年售出的建筑总面积为520万平方英尺,2017年至2019年的合同销售总额的年均增长率为107.8%。这是该行业在2019年的首个新合同建设,面积830万平方英尺,在行业中排名第二。
建业房地产目前持有中原建业的100%,胡宝森通过恩惠投资持有建业房地产的72.31%,并且是建业的大股东。分拆后,建业地产将不再成为中原建业的股东,两者之间不再存在股权关系,胡宝森将直接通过恩惠持有中原建业的股权。
净利润率超过绿城管理的60%,是绿城管理的三倍就像绿城管理从房地产母公司中诞生一样,中原建业也源于建业房地产,因此两者之间有很多相似之处。中原建业虽然不如绿城管理那么大,但一些指标要比绿城更好。中原建设的代建业务是建业房地产总营收的重要贡献,帮助其实现了千亿元的营收目标。2019年全年,建业地产的签约收入约为1011.5亿元,其中中原建业达到293亿元,占比达28.97%。绿城管理的收入是中原建业的两倍多,2019年达到664亿元,约占绿城中国总销售额的32.90%,大致相当于中原建业在建业房地产中的股权。
在营业利润方面,中原建业分别在2017年,2018年,2019年和截至2020年6月30日的六个月实现销售额3.09亿元,6.76亿元,10.29亿元和4.81亿元,主要是由于近年来,绿城管理分别实现营业收入10.16亿元,14.81亿元,19.94亿元和8.15亿元,约为中原建业的两倍。
来自中原建设的净利息及其他数据。资料来源:中原建业招股书
与轻资产的房地产业务相比,轻资产的建筑业务的利润率相当可观,中原建筑在2017年,2018年,2019年以及截至2020年6月30日的六个月产生的净收入为142万元,4.04亿元分别为6.41亿元和3.02亿元,净利润率分别为45.9%,59.7%,62.3%和62.8%。
中国城市房地产研究院院长谢益峰对中新经纬的客户进行了分析。由于该行业的普遍情况,经纪公司的利润如此之高,主要是因为它不必支付土地费用,建筑和安装,人工和其他成本,但对于该项目,要提取一定比例的净利润,并且在某些项目上,经纪公司也参与了后续投资,从而获得了更高的回报。
中原建设的净利润率高达60%,几乎与绿城管理的毛利率相同,是净利润率的三倍。根据数据,绿城管理的净利润率分别为2017年,2018年,2019年和截至2020年6月30日的六个月,分别为25.2%,24.5%,19.51%和16.44%。
原因与两家公司的商业模式有关。中国的房地产代理建筑分为政府代理建筑,商业经纪建筑和资本经纪建筑,中原建业专注于建设利润较高的商业经纪,除建立商业经纪外,绿城管理还包括建筑和部署政府代理,经纪人,代理商建设建议和设计建议等。
此外,中原建业的托管项目全部直接管理,绿城销售代理商的建设包括合作代理商的建设,绿城管理层必须向合作伙伴支付一定比例的管理费。随着合作项目数量的增加,与商业代理商的业务利润率被压缩。
“我们认为,我们的直接管理业务模式专注于房地产经纪人的建设,通过规模经济和地理优势实现成本效益,通过标准和透明的价格定价能力使我们获得了很高的利润率。”中原建业在招股说明书中有注明。
招股说明书还表明,在中国和河南省的房地产经纪人的房屋装饰市场竞争日益激烈,可能会对公司的业务和财务状况造成不利影响。
指派专家走出河南的重要职责:注意代理建设的风险作为一家成熟的房地产公司,建业地产深耕河南,尽管这一战略使其多年来保持了在河南的领先地位,但也错失了跳过发展的机会,年销售额首次突破千亿元在2019年和过去两年中,建业离开河南的战略引起了人们的关注,中外建业是出发的起点之一.2018年12月,建业与河北邢台的公司签署了一项协议,共同开发正式迈出河南第一步的邢台市小城镇。截至2020年6月30日,中原建业在陕西,山西,河北,新疆和海南共有8个项目,合同建筑面积约918,400平方米,并计划在上述省和自治区发展更多世代地区。创建项目。
中原建业宣布,公司计划通过多个在线和离线渠道进一步提高对“建业”品牌的认识,并将业务扩展到河南省的邻近省份,如山东,湖北,江苏和安徽。
中原建业风险预警资料来源:中原建业招股书据谢益峰介绍,中原建业专注的房地产经纪业务的实际所有者主要是中小型房地产开发商,这类房地产公司的风险承受能力较弱。一旦发生金融危机,它将看起来像这样。诸如未完成的项目之类的纠纷的可能性:“尽管经纪公司会在建立经纪人之前对开发商进行尽职调查,但仍然很难保证未来的资本状况。毕竟,住房公司的资金目前正在收紧。”
中新客户京经此前曾报道说,绿城管理公司代表开发商建造的住宅项目不仅延误了绿城管理公司的资金,而且由于开发商资金周转的问题而推迟了购房。
中原建业在招股说明书中指出:由于项目业主没有收到足够的资金来进行项目开发,或者由于一般的财务问题或其他原因,项目所有者可能无法为我们开展承包业务,尤其是许多项目确实需要人们来获得银行资金。”
(来源:中新经纬)